Kiracının Yaptırdığı Onarımın Mahsubu

Kiralık bir konutta kombi arızalandığında ve sorumluluk mal sahibinde olmasına rağmen onarım yapılmadığında, kiracının işi kendi yaptırıp masrafı kiradan düşmesi gündeme geliyor. Bu, uygulamada başvurulan bir yol ama keyfî biçimde işletilmiyor. Koşulları yerine getirilmediğinde mahsup sonradan tartışmalı hale geliyor ve kiracı zor durumda kalıyor.

Mahsup ne demek

Mahsup, kiracının yaptığı ve aslında mal sahibine ait olan bir harcamayı kira bedelinden düşmesi anlamına geliyor. Ödenmesi gereken kira tutarından, belgelenmiş bir masraf indiriliyor. Bu, kirayı ödememekten tamamen farklı bir işlem ve ikisinin karıştırılmaması gerekiyor.

Kirayı ödememekle farkı

Kirayı tamamen ödememek, sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilebiliyor ve tahliye sürecine kadar gidebiliyor. Mahsup ise belgelenmiş bir harcamanın düşülmesi ve dayanağı gösterilebilen bir işlem. Bu ayrım, sonradan yaşanacak sürecin tamamını belirliyor.

Birinci koşul: sorumluluk mal sahibinde olmalı

Mahsup, ancak onarımın mal sahibine ait olduğu durumlarda gündeme geliyor. Kullanım hatasından doğan bir arızada bu yol işletilemiyor. Sorumluluğun kimde olduğunu ise arızanın nedenini yazan servis raporu belirliyor ve bu belge olmadan adım atılmıyor.

İkinci koşul: yazılı bildirim

Arızanın mal sahibine yazılı olarak bildirilmiş olması gerekiyor. Mesaj bile yeterli; önemli olan tarihin ve içeriğin kayıtlı kalması. Sözlü bildirim sonradan ispat edilemediği için mahsubun dayanağını ortadan kaldırıyor.

Üçüncü koşul: makul süre

Mal sahibine müdahale etmesi için makul bir süre tanınmış olmalı. Bu sürenin uzunluğu aciliyete göre değişiyor; kışın ısıtmanın tamamen durması acil sayılıyor ve süre kısalıyor. Tanınan sürenin de yazılı bildirilmesi, sonraki adımın dayanağını oluşturuyor.

Dördüncü koşul: gereklilik

Yaptırılan onarımın gerçekten gerekli olması aranıyor. Ertelenebilir bir iyileştirme veya konfor amaçlı bir yenileme bu kapsama girmiyor. Onarım, konutun kullanılabilir hale gelmesiyle sınırlı tutulduğunda mahsup tartışmasız hale geliyor.

Beşinci koşul: makul tutar

Harcamanın piyasa koşullarına uygun olması gerekiyor. Aynı iş için birden fazla teklif alınmış olması, tutarın makul olduğunu göstermenin en pratik yolu. Aşırı yüksek bir tutar, gerekli bir onarımda bile itiraz konusu olabiliyor.

Altıncı koşul: belge

Fatura ve servis raporu saklanıyor. Belgesiz bir harcamanın mahsup edilmesi kabul görmüyor ve faturasız iş yaptırmaktan kaçınılıyor. Fatura kiracının adına düzenleniyor ve ödeme kaydı da tutuluyor.

Servis raporunda ne olmalı

Rapor yalnızca yapılan işlemi değil, arızanın nedenini de yazmalı. Yıpranma mı kullanım hatası mı sorusuna cevap veren tek belge bu. Ayrıca onarımın gerekli olduğunu ve yapılmadığında konutun kullanılamayacağını belirten bir ifade değerli oluyor.

Mahsup nasıl yapılıyor

Kiracı, ödeyeceği kira tutarından belgelenmiş masrafı düşerek kalan tutarı ödüyor. Aynı zamanda mal sahibine bu düşümü ve gerekçesini yazılı olarak bildiriyor. Belgelerin kopyaları da bu bildirime ekleniyor.

Bildirim şart

Habersiz yapılan bir düşüm, mal sahibi tarafından eksik ödeme olarak değerlendiriliyor. Bildirim yapıldığında ise ortada bir iddia ve dayanağı bulunuyor. Bu bildirim, mahsubu tek taraflı bir davranış olmaktan çıkarıyor.

Tek seferde mi bölerek mi

Tutar yüksekse tek bir aylık kiradan düşülmesi mal sahibi açısından ağır olabiliyor. Bu durumda birkaç aya bölünerek mahsup edilmesi tercih ediliyor. Bu tercihin de bildirimde belirtilmesi gerekiyor.

Ne kadar tutara kadar

Uygulamada, aylık kirayı aşan tutarlarda tek taraflı mahsup daha tartışmalı hale geliyor. Cihazın tamamen değişmesi gibi büyük kalemlerde bu yol riskli oluyor. Böyle durumlarda anlaşma veya hakem heyeti yolu daha güvenli kalıyor.

Sözleşmede düzenlenmişse

Sözleşmede acil durumlarda mahsup yolunun açık olduğu yazılıysa süreç çok daha net işliyor. Koşullar önceden belirlenmiş oluyor ve tartışma çıkmıyor. Bu yüzden sözleşmeye böyle bir madde konması iki taraf için de yararlı.

Mal sahibi itiraz ederse

İtiraz genelde iki noktada oluyor: arızanın sorumluluğu ve harcamanın tutarı. İkisi de belgelerle karşılanıyor; servis raporu birinciyi, teklifler ve fatura ikinciyi destekliyor. Belgeler eksikse itiraz güçleniyor.

Anlaşmazlık sürerse

Taraflar uzlaşamıyorsa tüketici hakem heyeti veya yargı yolu gündeme geliyor. Bu aşamada sunulan şey, baştan itibaren biriktirilen dosya oluyor. Bildirimler, süre, rapor ve faturalar bir arada sunulduğunda değerlendirme hızlanıyor.

Acil güvenlik durumları

Gaz kaçağı, karbon monoksit riski veya su basması gibi durumlar beklemeye uygun değil. Burada önce güvenlik sağlanıyor, müdahale yapılıyor ve belgeleme sonrasında tamamlanıyor. Sıralamanın değişmesi, bu durumlarda makul karşılanıyor.

Depozito ile ilişkisi

Mahsup edilen tutarın depozitodan düşülmesi ayrı bir konu ve genelde tercih edilmiyor. Depozito, çıkışta değerlendirilen bir güvence ve onarım masrafıyla karıştırılmaması gerekiyor. İkisinin ayrı tutulması, çıkış görüşmesini de kolaylaştırıyor.

Bu bir hukuki görüş değil

Burada anlatılanlar sahada karşılaştığımız uygulamaları ve izlenen genel yolu gösteriyor. Somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme ayrıca gerekiyor ve tutarlar ile süreler duruma göre değişiyor. Teknik tarafta katkımız, arızanın nedenini ve onarımın gerekliliğini yazılı biçimde ortaya koymak oluyor.

Mahsup konusunda toparlarsak

Mahsup, mal sahibine ait bir onarımın kiracı tarafından yaptırılıp kiradan düşülmesi; ancak yazılı bildirim, makul süre, gereklilik, makul tutar ve belge koşullarına bağlı. Servis raporunun arızanın nedenini yazması, sorumluluğun kimde olduğunu gösteren tek belge oluyor. Habersiz yapılan bir düşüm eksik ödeme sayılıyor; bu yüzden mahsup her zaman yazılı bildirimle birlikte yapılıyor.

Teklif almanın değeri

Aynı iş için iki veya üç yerden teklif alınması, tutarın makul olduğunu göstermenin en pratik yolu oluyor. Bu teklifler dosyada saklanıyor ve itiraz halinde doğrudan sunuluyor. Tek bir teklifle yapılan bir işte, tutarın piyasa koşullarına uygunluğu sonradan tartışılabiliyor.

Mal sahibini sürece dahil etmek

Teklifler alındıktan sonra mal sahibine gönderilmesi, onun da tercih yapmasına imkân veriyor. Bu, süreci tek taraflı olmaktan çıkarıyor ve itiraz ihtimalini düşürüyor. Ayrıca mal sahibi bu aşamada devreye girip işi kendisi yaptırmayı tercih edebiliyor.

Kısaca sıra

Yazılı bildir, makul süre tanı, servis raporu al, teklifleri paylaş, onarımı yaptır, faturayı sakla ve mahsubu bildirimle birlikte yap. Bu yedi adımın tamamı belgelendiğinde mahsup tartışmasız hale geliyor.

Sık yapılan hata

En yaygın hata, bildirim yapmadan doğrudan onarımı yaptırıp kiradan düşmek. Kiracı haklı olsa bile bu davranış, mahsubu tek taraflı bir işlem haline getiriyor ve itiraz edildiğinde savunulması zorlaşıyor.

İkinci yaygın hata, faturasız iş yaptırmak. Belgesiz bir harcama, tutarı ne olursa olsun mahsup kapsamında değerlendirilmiyor ve harcanan para geri alınamıyor.

Sık sorulanlar

Onarımı kendim yaptırıp kiradan düşebilir miyim?+

Koşulları varsa evet: sorumluluk mal sahibinde olmalı, yazılı bildirim yapılmış, makul süre tanınmış, onarım gerekli ve tutar makul olmalı, belgeler saklanmalı.

Mal sahibine haber vermeden düşebilir miyim?+

Düşülmüyor. Habersiz yapılan bir düşüm eksik ödeme olarak değerlendiriliyor. Mahsup her zaman yazılı bildirimle ve belge kopyalarıyla birlikte yapılıyor.

Cihazın tamamen değişmesi gerekiyorsa?+

Aylık kirayı aşan tutarlarda tek taraflı mahsup tartışmalı hale geliyor. Böyle durumlarda anlaşma veya hakem heyeti yolu daha güvenli kalıyor.

Buradaki kararı etkileyen başka bir konu: Ev Sahibi Onarımı Reddederse.