Apartmanda Ortak Tesisat Sorumluluğu

Apartmanlarda tesisat arızalarında en sık sorulan soru, masrafın kime ait olduğu. Cevap, arızanın nerede olduğuna bağlı; daire içinde mi yoksa ortak alanda mı. Bu sınırın nerede geçtiği bilinmediğinde, çözülebilir bir arıza uzun bir tartışmaya dönüşüyor.

Temel ayrım

Bir daireye özel hizmet veren bölümler kişisel, birden fazla bağımsız bölüme hizmet verenler ortak sayılıyor. Bu ölçüt, tartışmaların çoğunu tek başına çözüyor. Sorulacak soru şu: bu bölüm kaç daireye hizmet veriyor.

Ortak sayılan bölümler

Ana kolon boruları, ortak baca, ana su ve gaz hattı, sığınak ve merdiven boşluğu ortak alan kapsamında. Bunların bakımı ve onarımı kat maliklerine ait oluyor. Gider, arsa payı veya yönetim planındaki esasa göre paylaşılıyor.

Kişisel sayılan bölümler

Daire içindeki tesisat, radyatörler, kombi ve bağlantı boruları bağımsız bölümün parçası. Bunların masrafı daire sahibine ait. Kombinin kendisi her durumda kişisel bir cihaz olarak değerlendiriliyor.

Kolon borusu

Katlar arasında dikey giden ana borular kolon olarak adlandırılıyor ve birden fazla daireye hizmet veriyor. Bu yüzden ortak alan sayılıyor. Kolonda çıkan bir arıza, altında kalan dairede görünse bile ortak gider oluyor.

Kolondan daireye geçiş

Kolondan ayrılıp daireye giren kısım, o daireye özel hizmet verdiği için kişisel sayılıyor. Sınır genelde daire girişindeki vana oluyor. Bu vananın konumu, sorumluluğun ayrıldığı fiziksel nokta.

Vananın önemi

Daire girişindeki ana vana, hem sorumluluk sınırını hem müdahale noktasını belirliyor. Bu vananın çalışır durumda olması gerekiyor. Sıkışmış bir vana, bir kaçak anında bütün kolonun kapatılmasını gerektiriyor.

Ortak baca

Birden fazla dairenin bağlandığı baca ortak alan sayılıyor. Temizliği ve bakımı yönetim tarafından yaptırılıyor. Gideri kat maliklerine paylaştırılıyor.

Baca temizliği

Ortak bacanın düzenli temizlenmesi, bacalı cihaz kullanan bütün daireleri ilgilendiriyor. Bir dairedeki çekiş sorunu, bacanın genel durumundan doğabiliyor. Bu yüzden temizlik tek daire tarafından değil yönetim tarafından planlanıyor.

Daire içindeki baca bağlantısı

Cihazdan bacaya giden bağlantı borusu daire içinde kalıyor ve kişisel sayılıyor. Bu borunun durumu daire sahibinin sorumluluğunda. Ortak bacadaki bir sorunla karıştırılmaması gerekiyor.

Hangi tarafta olduğunu belirlemek

Çekiş sorunu ortak bacadan mı daire içi bağlantıdan mı doğuyor, ölçümle ayırt ediliyor. Bu ölçüm servis tarafından yapılıyor ve forma yazılıyor. Belge olmadan yapılan tartışma sonuç vermiyor.

Ana gaz hattı

Binaya giren ana gaz hattı ve kolonu ortak alan kapsamında. Daire içindeki tesisat ise kişisel. Sınır, sayaç veya daire girişindeki vana oluyor.

Gaz kaçağında

Gaz kokusu alındığında sorumluluk tartışması sonraya bırakılıyor. Önce vana kapatılıyor, ortam havalandırılıyor ve dağıtım şirketinin acil hattı aranıyor. Masraf konusu olay güvence altına alındıktan sonra konuşuluyor.

Su tesisatı

Ana su hattı ve kolonlar ortak, daire içi tesisat kişisel sayılıyor. Bodrumdaki ana kesme vanası ortak alan kapsamında. Hidrofor varsa o da ortak sistemin parçası.

Isıtma sistemi merkeziyse

Merkezi sistemli binalarda kazan dairesi, kazan ve dağıtım hattı ortak. Daire içindeki radyatörler ve vanalar kişisel. Bu ayrım, arıza masrafının paylaşımını belirliyor.

Ferdi kombili binalarda

Her dairede ayrı kombi varsa cihazın ve daire içi tesisatın tamamı kişisel oluyor. Ortak kalan kısım baca, gaz kolonu ve su kolonu. Bu binalarda tartışma alanı belirgin biçimde daralıyor.

Kim karar veriyor

Ortak alanla ilgili işler kat malikleri kurulunda karara bağlanıyor. Yönetici bu kararı uyguluyor. Karar alınmadan yapılan bir harcamanın paylaştırılması tartışma çıkarıyor.

Acil işler

Beklemesi mümkün olmayan işlerde yönetici karar beklemeden müdahale ettirebiliyor. Su kaçağı ve gaz sorunu bu kapsamda. Yapılan işin belgelenmesi ve sonradan kurula sunulması gerekiyor.

Giderin paylaşımı

Ortak gider, yönetim planındaki esasa göre paylaştırılıyor. Plan bir şey öngörmüyorsa yasal ölçüt uygulanıyor. Paylaşımın hangi esasa göre yapıldığı karar defterine yazılıyor.

Kullanmayan daire

Bir hizmetten yararlanmayan dairenin bazı giderlere katılıp katılmayacağı, giderin niteliğine bağlı. Bu ayrım yönetim planında düzenlenebiliyor. Tartışmalı konularda plana bakmak ilk adım oluyor.

Yönetim planı

Yönetim planı, binaya özel kuralları içeren ve bütün kat maliklerini bağlayan belge. Ortak alan tanımları ve gider paylaşımı burada yer alıyor. Bir tartışma çıktığında ilk bakılacak yer burası.

Karar defteri

Alınan kararların yazıldığı defter, sonradan çıkacak tartışmaların dayanağı oluyor. Ortak tesisatla ilgili her karar buraya işleniyor. Deftere geçmemiş bir karar, uygulamada sorun yaratıyor.

Belge tutmak

Ortak tesisatta yapılan işlerin faturası ve raporu yönetimde saklanıyor. Bu belgeler, hem paylaşımın hem sonraki arızaların dayanağı. Faturasız yapılan bir iş kat maliklerine paylaştırılamıyor.

Kiracının durumu

Ortak alan giderlerinin hangisinin kiracıya hangisinin mal sahibine ait olduğu ayrı bir konu. Genel yaklaşım, kullanıma bağlı giderlerin kiracıya, yapıya yönelik giderlerin mal sahibine ait olması. Sözleşmede farklı bir düzenleme varsa o uygulanıyor.

Tartışma çıktığında

Önce yönetim planına ve karar defterine bakılıyor. Teknik bir belirsizlik varsa servis raporu isteniyor. Çözülemiyorsa kat malikleri kurulu veya yargı yolu bulunuyor.

Ortak tesisatta sorumluluk özeti

Ölçüt tek: bölüm bir daireye mi yoksa birden fazlasına mı hizmet veriyor. Kolonlar, ortak baca ve ana hatlar ortak; daire içi tesisat, radyatörler ve kombi kişisel sayılıyor. Sınırın fiziksel karşılığı genelde daire girişindeki vana oluyor ve tartışma çıktığında ilk bakılacak yer yönetim planı ile karar defteri.

Bu yazı genel bilgi amaçlı; hukuki görüş değil. Binaya özel düzenlemeler için yönetim planına bakılması gerekiyor.

Ortak elektrik ve pompa

Ortak kullanılan sirkülasyon pompası, hidrofor ve bunların elektrik tüketimi ortak gider sayılıyor. Bu ekipmanların bakımı da yönetim tarafından planlanıyor. Arızasında müdahale yöneticinin sorumluluğunda.

Sayaçlar

Daire sayaçları kişisel, ana sayaç ortak sayılıyor. Sayaç sonrası tesisat daireye ait oluyor. Bu ayrım, gaz ve su için aynı şekilde işliyor.

Bina dışındaki hat

Binaya kadar gelen hat dağıtım şirketine ait oluyor. Bina içine giren kısımdan itibaren sorumluluk kat maliklerine geçiyor. Sınırın nerede olduğu abonelik belgelerinde yazıyor.

Çatı ve teras

Çatıdan sızan suyun daire içinde yaptığı hasar, ortak alan kaynaklı sayılıyor. Onarım gideri kat maliklerine ait oluyor. Daire içindeki hasarın giderilmesi ayrı değerlendiriliyor.

Tadilat sırasında

Bir dairede yapılan tadilat sırasında kolona verilen zarar, tadilatı yaptıran daireye ait oluyor. Ortak alan olması bu sonucu değiştirmiyor. Zararın belgelenmesi gerekiyor.

İzinsiz müdahale

Ortak tesisata izinsiz yapılan bir değişiklik, sonuçlarından sorumluluk doğuruyor. Bu tür işler kurul kararı gerektiriyor. Yapılmış bir müdahalenin eski hale getirilmesi istenebiliyor.

Yeni malik devraldığında

Daire el değiştirdiğinde ödenmemiş ortak giderler için yeni malik de sorumlu tutulabiliyor. Satın alma öncesinde borç durumunun sorulması gerekiyor. Yönetimden alınacak bir yazı bu bilgiyi veriyor.

Sık sorulanlar

Kolon borusu patladı, masraf kime ait?+

Kolon birden fazla daireye hizmet verdiği için ortak alan sayılıyor ve gider kat maliklerine paylaştırılıyor. Arıza altındaki dairede görünse bile bu değişmiyor.

Ortak alanla daire içi sınırı nerede?+

Genelde daire girişindeki ana vana. Bu vananın çalışır durumda olması önemli; sıkışmış bir vana kaçak anında bütün kolonun kapatılmasını gerektiriyor.

Baca çekişi sorunu kimin sorumluluğunda?+

Ortak bacadan mı daire içi bağlantı borusundan mı kaynaklandığına bağlı. Bu ayrım ölçümle yapılıyor ve servis formuna yazılması gerekiyor; belge olmadan yapılan tartışma sonuç vermiyor.

İlgili okuma: Komşu Isıtmadığında Evinizde Ne Oluyor.