Kolon Tesisatı Maliyeti Nasıl Paylaşılır

Ferdi geçişte ortak alanda yapılan en büyük iş kolon tesisatı oluyor ve gideri bütün daireleri ilgilendiriyor. Paylaşımın hangi esasa göre yapılacağı baştan netleştirilmediğinde, iş bittikten sonra uzun bir tartışma başlıyor. Oysa bu konu, karar aşamasında birkaç cümleyle çözülebiliyor.

Kolon nedir

Binaya giren ana hattan katlar boyunca yükselen ve her daireye ayrılan boru düzeni kolon olarak adlandırılıyor. Birden fazla bağımsız bölüme hizmet verdiği için ortak alan sayılıyor. Bu nitelik, giderin de ortak olmasını gerektiriyor.

Nereye kadar ortak

Kolondan ayrılıp daireye giren kısım, o daireye özel hizmet verdiği için kişisel sayılıyor. Sınır genelde daire girişindeki vana veya sayaç oluyor. Bu noktanın projede gösterilmesi, sonradan çıkacak tartışmayı önlüyor.

Sayaç öncesi ve sonrası

Sayaca kadar olan kısım ortak, sayaçtan sonrası daireye ait oluyor. Bu ayrım hem gaz hem su tesisatında aynı şekilde işliyor. Sayaç yerinin konumu bu yüzden önem taşıyor.

Paylaşım esası

Ortak gider, yönetim planında belirtilen esasa göre paylaşılıyor. Plan bir şey öngörmüyorsa yasal ölçüt uygulanıyor. Bu ölçütün ne olduğu karar aşamasında yazılıyor.

Arsa payına göre

Yaygın yöntemlerden biri arsa payı oranında paylaşım. Büyük daireler daha yüksek pay ödüyor. Bu yöntem, dairelerin büyüklük farkı belirginse tercih ediliyor.

Eşit paylaşım

Bir diğer yöntem, her daireye eşit pay düşürmek. Kolon her daireye aynı hizmeti verdiği için bu yaklaşım savunuluyor. Daireler birbirine yakın büyüklükteyse tercih ediliyor.

Hangi yöntem seçilmeli

Yöntem, yönetim planında düzenlenmişse tartışmaya açık olmuyor. Düzenlenmemişse kurul kararıyla belirleniyor. Kararın açık yazılması, sonraki bütün ödemelerin dayanağı oluyor.

Karara yazılması

Paylaşım esasının karar defterine yazılması gerekiyor. Sözlü uzlaşma, ödeme aşamasında geçerli olmuyor. Bu tek cümle, tartışmaların çoğunu baştan kapatıyor.

Kat farkı tartışması

Üst katlara giden kolonun daha uzun olduğu ve maliyetinin daha yüksek olduğu ileri sürülebiliyor. Ancak kolon bir bütün olarak ortak tesisat sayılıyor. Bu yüzden kat farkına göre paylaşım genelde uygulanmıyor.

Zemin kat ve dükkânlar

Zemin katta bulunan ve bağımsız bölüm niteliğindeki yerler de paylaşıma giriyor. Yönetim planında farklı bir düzenleme varsa ona uyuluyor. Bu ayrımın karar öncesinde netleştirilmesi gerekiyor.

Geçişe katılmayan daire

Ferdi sisteme geçmek istemeyen bir dairenin ortak gidere katılıp katılmayacağı en çok tartışılan konu. Usulüne uygun alınmış bir karar bütün malikleri bağlıyor. Bu, katılmayan daireleri de kapsıyor.

Boş daireler

Boş duran veya kullanılmayan daireler de ortak gidere katılıyor. Kullanmamak, ortak alan giderinden muafiyet sağlamıyor. Bu kural, bütün ortak giderlerde aynı şekilde işliyor.

Kiracı mı malik mi

Kolon tesisatı yapıya yönelik kalıcı bir yatırım olduğu için gideri malike ait oluyor. Kiracıdan talep edilmesi genel yaklaşımla örtüşmüyor. Sözleşmede farklı bir düzenleme varsa ayrı değerlendiriliyor.

Daire içi giderler

Sayaçtan sonraki hat, kombi ve daire içi ısıtma tesisatı her malikin kendi gideri. Bu kalemler ortak gidere karışmıyor. Ayrımın baştan yazılması karışıklığı önlüyor.

Toplu alımın etkisi

Cihazların toplu alınması daire içi maliyeti düşürebiliyor ama bu ortak gider değil. Toplu alım yapılsa bile her daire kendi cihazının bedelini ödüyor. Muhasebenin ayrı tutulması gerekiyor.

Ödeme planı

Giderin peşin mi taksitle mi toplanacağı karara bağlanıyor. Taksitli bir plan, katılımı kolaylaştırıyor. Ödemelerin takibi için ayrı bir hesap tutulması gerekiyor.

Avans toplamak

İşe başlamadan önce avans toplanması yaygın bir uygulama. Toplanan tutar ve harcamalar kayıt altına alınıyor. Bu kayıtların maliklere açık olması, güveni sağlıyor.

Ayrı hesap

Proje için ayrı bir hesap açılması, olağan yönetim giderleriyle karışmasını önlüyor. Bu, hesap verilebilirliği kolaylaştırıyor. İş bittiğinde hesap kapatılıyor.

Fatura düzeni

Ortak alanda yapılan işin faturası bina yönetimi adına düzenleniyor. Bu, giderin paylaştırılabilmesi için gerekiyor. Faturasız yapılan bir iş kat maliklerine yansıtılamıyor.

Belgelerin saklanması

Sözleşme, fatura, proje ve iş bitim belgeleri yönetimde saklanıyor. Bu belgeler sonraki arızalarda ve daire satışlarında kullanılıyor. Dosyanın eksiksiz olması, yıllar sonra da işe yarıyor.

Ödemeyen malik

Payını ödemeyen malik için yasal takip yolu bulunuyor. Bu, ortak gider alacakları için işleyen genel düzenin parçası. Süreç yönetici tarafından yürütülüyor.

Daire satılırsa

Daire el değiştirdiğinde ödenmemiş ortak giderler için yeni malik de sorumlu tutulabiliyor. Satın alma öncesinde borç durumunun sorulması gerekiyor. Yönetimden alınacak bir yazı bu bilgiyi veriyor.

Ek işler çıkarsa

İş sırasında öngörülmeyen kalemler çıkabiliyor. Bunların nasıl karşılanacağı sözleşmede düzenleniyor. Düzenlenmemişse her ek iş için ayrı karar gerekiyor.

Sözleşmenin kapsamı

Firmayla yapılan sözleşmede hangi işlerin dahil olduğu satır satır yazılıyor. Kapsam dışı bırakılan kalemler de belirtiliyor. Bu netlik, ek maliyet tartışmalarını önlüyor.

Teklifleri karşılaştırmak

Farklı firmaların teklifleri aynı kapsam üzerinden karşılaştırılıyor. Kapsam farkı, fiyat farkının asıl nedeni oluyor. Karşılaştırmanın kalem kalem yapılması gerekiyor.

İş bitiminde kontrol

İş tamamlandığında yapılanların sözleşmeye uygunluğu kontrol ediliyor. Eksikler yazılı bildiriliyor. Ödemenin bir kısmının bu kontrole bağlanması, uygulamada işe yarıyor.

Ortak alan onarımı

Tesisat çekilirken duvar, sıva ve boyada oluşan hasarın onarımı da kapsama giriyor. Bu kalemin sözleşmede yer alması gerekiyor. Yazılmadığında iş bittikten sonra ayrı bir gider olarak çıkıyor.

Sonradan katılan daire

Geçiş sırasında katılmayan bir daire sonradan bağlanmak isterse, ortak gidere katkısı kurul kararıyla belirleniyor. Bu durumun karar aşamasında öngörülmesi öneriliyor. Öngörülmediğinde her seferinde yeniden tartışılıyor.

Maliyet paylaşımında toparlarsak

Kolon ortak alan sayıldığı için gideri kat maliklerine ait oluyor; sayaçtan sonrası ise her dairenin kendi gideri. Paylaşımın arsa payına göre mi eşit mi yapılacağı yönetim planında yoksa kurul kararıyla belirleniyor ve karar defterine yazılıyor. Ayrı bir hesap açmak, faturaları yönetim adına düzenletmek ve sözleşme kapsamını satır satır yazmak, tartışmaların çoğunu baştan kapatıyor.

Bu yazı genel bilgi amaçlı; hukuki görüş değil. Binaya özel düzenlemeler için yönetim planına bakılması gerekiyor.

Garanti ve iş bitim belgesi

Yapılan işin bir garantisi bulunuyor ve süresi sözleşmede yazılıyor. İş bitim belgesi bu sürenin başlangıcını gösteriyor. Belgeler yönetimde saklanıyor.

Sonraki bakım gideri

Kolonun ilerleyen yıllardaki bakım ve onarımı da ortak gider olarak kalıyor. Bu, ilk yatırımdan bağımsız olarak sürüyor. Yönetim planındaki esas burada da geçerli oluyor.

Sigortalanması

Bina sigortası kapsamında ortak tesisatın yer alıp almadığı poliçeden kontrol ediliyor. Yeni yapılan bir yatırımın poliçeye bildirilmesi gerekiyor. Bildirilmemiş bir yatırım hasar durumunda kapsam dışı kalabiliyor.

Vergi ve harçlar

Süreçte doğan resmî bedeller de ortak gidere giriyor. Bunların ayrı kalemler halinde gösterilmesi gerekiyor. Toplu bir tutar, hesap verilebilirliği zayıflatıyor.

Malikler bilgilendirilmeli

Harcamaların düzenli olarak maliklere bildirilmesi, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlıyor. Bilgi verilmeyen bir süreçte itirazlar artıyor. Kısa ve düzenli bildirimler yeterli oluyor.

Sık sorulanlar

Geçişe katılmayan daire de öder mi?+

Usulüne uygun alınmış bir karar bütün malikleri bağlıyor ve bu gider paylaşımını da kapsıyor. Kullanmamak ortak alan giderinden muafiyet sağlamıyor.

Kolon gideri kiracıdan istenebilir mi?+

Kolon yapıya yönelik kalıcı bir yatırım olduğu için gideri malike ait oluyor. Sözleşmede farklı bir düzenleme varsa ayrı değerlendiriliyor.

Arsa payına göre mi eşit mi paylaşılmalı?+

Yönetim planında düzenlenmişse ona uyuluyor; yoksa kurul kararıyla belirleniyor. Daireler birbirine yakın büyüklükteyse eşit, büyüklük farkı belirginse arsa payı yöntemi tercih ediliyor.

Konuyla doğrudan ilgili diğer yazımız: Ferdi Geçişte Karar Yeter Sayısı.