Yönetimle Yaşanan Anlaşmazlıklar

Ortak tesisatla ilgili işlerde en sık tıkanan nokta teknik değil yönetimsel oluyor. Bir baca temizliği yaptırılmıyor, bir kolon arızası bekletiliyor veya yapılan harcamanın hesabı verilmiyor. Bu durumlarda hangi yolun izleneceğini bilmek, konuyu kişisel bir tartışma olmaktan çıkarıyor.

Yöneticinin konumu

Yönetici, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulayan kişi. Kendi başına karar üreten bir makam değil. Bu ayrım, tartışmaların çoğunun temelinde bulunuyor.

Neyi yapabiliyor

Olağan bakım ve işletme işlerini karar beklemeden yürütebiliyor. Ortak alanın korunması için gerekli önlemleri alıyor. Bu yetki, günlük işlerin akmasını sağlıyor.

Neyi yapamıyor

Kalıcı değişiklik yaratan veya önemli harcama gerektiren işleri kendi başına yaptıramıyor. Bunlar için kurul kararı gerekiyor. Karar olmadan yapılan bir harcama tartışma çıkarıyor.

Acil durumlar

Su kaçağı, gaz sorunu veya can güvenliğini ilgilendiren durumlarda karar beklemeden müdahale ettirebiliyor. Bu yetki, hasarın büyümesini önlemek için tanınıyor. Yapılan işin sonradan kurula sunulması gerekiyor.

Talebi nasıl iletmeli

Talep yöneticiye yazılı iletiliyor. Sözlü söylenen bir konu, yapılmadığında kaydı bulunmuyor. Kısa bir mesaj bile bu kaydı oluşturuyor.

Ne yazılmalı

Sorunun ne olduğu, nerede olduğu ve ne istendiği açıkça yazılıyor. Varsa fotoğraf ekleniyor. Belirsiz bir talep, belirsiz bir cevap alıyor.

Süre tanımak

Talebe makul bir süre tanınıyor. Bu, hem çözüm imkânı veriyor hem sonraki adımda dayanak oluşturuyor. Süre tanınmadan yapılan bir şikâyet eksik kalıyor.

Cevap gelmezse

Talep karşılanmıyorsa konunun kurul gündemine alınması isteniyor. Bu talep de yazılı yapılıyor. Gündeme alınması yöneticinin takdirinde olmayan bir konu.

Olağanüstü toplantı

Belirli sayıda malik bir araya gelerek olağanüstü toplantı çağrısı yapabiliyor. Bu, yönetici konuyu gündeme almadığında kullanılan yol. Çağrının usulüne uygun yapılması gerekiyor.

Toplantı çağrısı yapmak

Çağrıda gündem açıkça yazılıyor ve bütün maliklere ulaştırılıyor. Ulaştığının belgelenmesi gerekiyor. Usulsüz bir çağrı, alınan kararı tartışmalı hale getiriyor.

Hesap sormak

Her malik ortak gider hesaplarını inceleme hakkına sahip. Yöneticinin bu bilgiyi paylaşması gerekiyor. Talebin yazılı yapılması süreci kolaylaştırıyor.

Hangi belgeler

Gelir gider tablosu, faturalar, banka hareketleri ve karar defteri. Bu belgeler yönetimde tutuluyor. İncelemeye açık olmaları gerekiyor.

Faturasız harcama

Belgesiz yapılan bir harcama kat maliklerine paylaştırılamıyor. Bu, hesap tartışmalarının en yaygın konusu. Bütün ortak alan işlerinde belge istenmesi gerekiyor.

İşletme projesi

Yıllık gelir ve gider tahmini bir projede toplanıyor ve kurulda onaylanıyor. Aidat tutarları bu projeye dayanıyor. Onaylanmamış bir tutarın talep edilmesi tartışmalı oluyor.

Aidat itirazı

Aidat tutarına veya paylaşım esasına itiraz kurulda dile getiriliyor. Yöneticiyle yapılan tartışma sonuç vermiyor. Konunun gündeme yazılması gerekiyor.

Ödememek çözüm değil

İtiraz gerekçesiyle aidat ödememek, alacak takibiyle sonuçlanıyor. İtiraz ayrı, ödeme ayrı yürüyor. Tartışılmayan kısmın ödenmesi, süreci kilitlemeden itiraz etmenin yolu.

İbra konusu

Yıl sonunda yöneticinin hesapları kurulda görüşülüyor. Onay verilmesi ibra anlamına geliyor. İtirazı olan maliklerin bunu toplantıda belirtmesi gerekiyor.

Yönetici değişikliği

Yönetici kurul kararıyla değiştirilebiliyor. Bu, gündeme yazılarak oylanan bir konu. Görev süresi dolduğunda da yeniden seçim yapılıyor.

Devir teslim

Yönetici değiştiğinde defterler, belgeler ve varsa hesap devrediliyor. Devrin tutanakla yapılması gerekiyor. Eksik devir, sonraki yönetimde sorun yaratıyor.

Profesyonel yönetim

Bazı binalarda yönetim bir firmaya veriliyor. Bu durumda sözleşme kapsamı belirleyici oluyor. Talepler sözleşmedeki kanallar üzerinden iletiliyor.

Sözleşmeyi okumak

Yönetim firmasıyla yapılan sözleşmede hangi işlerin dahil olduğu yazıyor. Kapsam dışı işler ek ücret gerektiriyor. Bu ayrımın bilinmesi, beklenti farkını önlüyor.

Teknik konularda

Ortak tesisatla ilgili bir tartışmada teknik bir rapor alınması, konuyu görüş meselesi olmaktan çıkarıyor. Yetkin bir firmadan yazılı görüş isteniyor. Bu belge kurulda da kullanılıyor.

Rapor kime yaptırılmalı

Tarafların üzerinde anlaştığı bir firmaya yaptırılması, sonucun tartışılmasını önlüyor. Tek taraflı alınan rapor itiraza açık kalıyor. Bu ayrıntı süreci belirgin biçimde kısaltıyor.

Ortak alan ihmali

Baca temizliği veya kolon bakımı gibi işlerin yapılmaması, bir olay yaşandığında sorumluluk doğuruyor. Bu yüzden talebin yazılı iletilmiş olması önem taşıyor. Kayıt, sonradan kimin ne zaman uyardığını gösteriyor.

Zarar doğduğunda

İhmal nedeniyle bir daire zarar görürse tazmin konusu gündeme geliyor. Uyarıların yazılı olması bu talebi güçlendiriyor. Sözlü uyarılar dayanak oluşturmuyor.

Yargı yolu

Kurul kararlarına veya yönetici işlemlerine karşı yargı yolu bulunuyor. Bu, diğer yollar tükendiğinde kullanılıyor. Toplanan belgeler bu aşamada da kullanılıyor.

Süreler

Kurul kararlarına itiraz için belirli bir süre işliyor. Bu süre kaçırıldığında karar kesinleşiyor. Kararın bildirim tarihinin not edilmesi gerekiyor.

Üslup

Talebin olgulara dayanarak ve ölçülü ifade edilmesi, sonuç alma ihtimalini artırıyor. Kişiselleşen bir tartışma çözümü uzaklaştırıyor. Yazılı ve net bir metin her aşamada daha iyi karşılanıyor.

Yönetimle anlaşmazlıkta yol haritası

Yönetici kurul kararlarını uygulayan kişi; olağan bakım işlerini kendi başına yürütüyor ama kalıcı değişiklik ve önemli harcamalar için karar gerekiyor. Talep yazılı iletiliyor, makul süre tanınıyor, karşılanmazsa konu kurul gündemine taşınıyor. Hesap inceleme hakkı her malikte bulunuyor ve belgesiz yapılan bir harcama kat maliklerine paylaştırılamıyor.

Bu yazı genel bilgi amaçlı; hukuki görüş değil. Binaya özel düzenlemeler için yönetim planına bakılması gerekiyor.

Denetçi ve denetim

Bazı binalarda hesapları inceleyen bir denetçi seçiliyor. Denetçi raporu kurulda görüşülüyor. Bu düzen, hesap tartışmalarını belirgin biçimde azaltıyor.

Karar defterini görmek

Her malik karar defterini inceleyebiliyor ve örnek isteyebiliyor. Yöneticinin bu talebi karşılaması gerekiyor. Deftere geçmemiş bir karar dayanak oluşturmuyor.

Toplantıya katılmak

Şikâyetlerin çoğu, toplantılara katılmamaktan doğuyor. Alınan kararlar katılmayanları da bağlıyor. Katılım, itiraz etmenin en etkili yolu oluyor.

Vekâletle temsil

Toplantıya gidilemiyorsa yazılı vekâletle temsil sağlanabiliyor. Bu, oy hakkının kaybolmasını önlüyor. Vekâletin usulüne uygun düzenlenmesi gerekiyor.

Yazışmaları saklamak

Yöneticiye iletilen talepler ve alınan cevaplar saklanıyor. Bu yazışma, sonraki bütün adımların dayanağı oluyor. Telefonda yapılan görüşmeler kayıt bırakmıyor.

Birden fazla malikin talebi

Aynı konuyu birden fazla malikin yazılı iletmesi, talebin ağırlığını artırıyor. Ortak imzalı bir dilekçe bu amaçla kullanılıyor. Gündeme alınmasını da kolaylaştırıyor.

Yöneticinin ücreti

Yöneticiye ödenecek ücret kurulda belirleniyor. Kararsız yapılan bir ödeme tartışma çıkarıyor. Tutarın işletme projesinde yer alması gerekiyor.

Görev sınırını bilmek

Yöneticiden kendi yetkisi dışında bir şey beklemek çözümsüzlük üretiyor. Talebin doğru mercie yöneltilmesi gerekiyor. Daire içi konular yöneticinin görevi değil.

Sık sorulanlar

Yönetici baca temizliği yaptırmıyor, ne yapabilirim?+

Talebi yazılı iletin ve makul süre tanıyın. Karşılanmazsa konunun kurul gündemine alınmasını yazılı isteyin; gerekirse olağanüstü toplantı çağrısı yolu bulunuyor.

Harcamaların hesabını sorabilir miyim?+

Her malik ortak gider hesaplarını inceleme hakkına sahip. Gelir gider tablosu, faturalar, banka hareketleri ve karar defteri incelemeye açık olmalı.

İtirazım var, aidat ödemesem olur mu?+

Olmuyor; ödememek alacak takibiyle sonuçlanıyor. İtiraz ile ödeme ayrı yürüyor — tartışılmayan kısmı ödeyip itirazı kurulda dile getirmek doğru yol.

Bu başlıkla birlikte okunması gereken yazı: Üst Kattan Su Sızıyorsa Ne Yapılır.